最近、立て続けに相談を受けている税務調査の論点でもありますが、土地と建物を一括で取得したり、譲渡したりした場合の土地と建物の金額の按分について、税務署は非常に厳しくなっています。

土地とその上にある建物を一括して取引する場合、取引金額を土地と建物に按分する必要があります。

しかし、売買契約で内訳が明記されていない場合、合理的なルールで按分することとされています。

合理的、という話ですから定まったルールはないのですが、近年は合理性がないとして問題視されることが増えています。

ほんの数年前まで、税務署はこの按分に全く厳しくありませんでした。

定まったルールがないため、おかしいと思っても合理的でない理由を説明することが難しいからです。

実際、私の現職時代には極端な按分が見られましたが、問題にするなと指導されていました。

しかし、消費税が増税され、税額に大きな影響が生じるようになったからか、税務調査で厳しい指導を受けることが増えています。

具体的には、土地には消費税は課税されませんが、建物には消費税が課税される点が問題になります。

このため、按分計算で建物の金額の比重を大きくすれば、消費税を多めに納めたことになり、消費税の節税が可能になります。

按分方法は合理的でありさえすればいいと法律に書いてあるため、何らかの理屈をつけて建物の方の金額が大きくなるような按分をする納税者も多くいます。

この典型として、よく使われているのは不動産鑑定士の鑑定評価です。

鑑定評価は業者によって異なることが通例ですから、建物の金額を大きめに評価してくれる業者を探せば、その分有利になります。

時価は一物百価とも言われ、プロによって評価額が異なるのは普通のことですし、プロの評価を合理的でないと指摘することも難しいです。

こういう訳で、不動産鑑定士の評価をうまく活用するなどして、按分される建物の金額を大きくすることはよく行われていました。

しかし、この点最近は税務調査でよく問題になります。

このため、判例で最も合理的とされる固定資産税評価額による按分は必ず行って参照することとし、選択した方法がその按分と開差が大きい場合には、注意しなければなりません。

とりわけ、税務署としては、不動産販売業者の申告を問題にすることが多いようです。

具体的には、土地付き建物を転売するケースで、仕入の按分と売却の按分が違う場合です。合理的でありさえすればいいため、仕入時の按分と売却時の按分は異なっても法律上は問題ありません。

このため、仕入時は建物の金額を大きくして控除する消費税を増やし、売却時には建物の金額を小さくして納税する消費税を減らす納税者もいます。

しかし、仕入と売却で按分は同じにするべき、と指導されることが多いため慎重に対応しましょう。

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